Орендодавцям на півночі Огайо: федеральний податок, податок штату та міський податок на дохід від оренди

Звірено з джерелами, наведеними наприкінці статті, 2 жовтня 2026 року. Підготовлено ProTaxService у Brunswick, OH, для платників податків на всій півночі Огайо. Це загальна інформація, а не податкова консультація для вашої ситуації.

Коротко: на півночі Огайо дохід від оренди оподатковується тричі. У федеральній декларації його відображають у Schedule E, де його зменшують амортизація та витрати. Огайо починає розрахунок із вашого федерального скоригованого валового доходу, тож та сама чиста сума переходить і до декларації штату. Ваше місто теж оподатковує чистий прибуток від оренди, а якщо житло розташоване в іншому місті, може знадобитися друга міська декларація. Збитки від оренди обмежені федеральними правилами щодо пасивних збитків, а міський збиток переноситься на п’ять років уперед, але не зменшує оподатковувану зарплату.

Нерухомість, яку ви здаєте в оренду, — це невеликий бізнес, до якого прив’язані три податкові органи. IRS потрібен Schedule E. Огайо потрібен результат у складі вашого скоригованого валового доходу. А вашому місту, а іноді й місту, де розташована нерухомість, потрібна частка чистого прибутку. Орендодавці, які думають лише про перший із них, про інші зазвичай дізнаються з листа.

У цьому посібнику ми розберемо кожен рівень і правила, на яких найчастіше помиляються: амортизацію, збитки та питання, до якого міста подавати декларацію.

Федеральна декларація: Schedule E

Доходи й витрати від оренди зазначають у Schedule E. У посібнику IRS для орендодавців, Publication 527, сказано: «основна форма для звітування про доходи та витрати від здачі житла в оренду — Schedule E (Form 1040)». Ось що найважливіше.

  • Ремонт чи поліпшення. Ремонт підтримує нерухомість у робочому стані й віднімається в тому році, коли ви за нього платите. Поліпшення, яке збільшує вартість, відновлює нерухомість або пристосовує її до нового використання, капіталізується та списується через амортизацію.
  • Амортизація. Житлові будівлі, які здаються в оренду, амортизуються протягом 27,5 року. Землю амортизувати не можна. Амортизація починається, коли нерухомість введена у використання (placed in service), тобто готова й доступна для здачі в оренду, а для житлової оренди в перший і останній рік IRS застосовує правило середини місяця (mid-month convention).
  • Застава (security deposit). Не вважайте заставу доходом у момент отримання, якщо плануєте її повернути. Якщо ви залишаєте її собі або зараховуєте як орендну плату за останній місяць, вона стає доходом.
  • Будинок, зданий менш ніж на 15 днів. Якщо ви здаєте своє житло менш ніж 15 днів на рік, орендну плату зазначати не потрібно.
  • Податок на самозайнятість. Дохід від оренди зазвичай не входить до чистого заробітку від самозайнятості, якщо тільки ви не надаєте орендарям суттєвих послуг, наприклад регулярного прибирання чи заміни постільної білизни. У такому разі IRS вказує відображати дохід не в Schedule E, а в Schedule C.

Якщо ви здаєте житло на короткі строки, правила IRS щодо пасивної діяльності інакше ставляться до нерухомості, де середній строк перебування клієнта становить 7 днів або менше, і від цього може залежати, як враховуються збитки. Це варто обговорити до подання декларації, бо відповідь залежить від того, які послуги ви надаєте.

Пасивні збитки: пільга до $25 000

Здача нерухомості в оренду зазвичай вважається пасивною діяльністю, тому збитки обмежені. Якщо за документами оренда приносить збиток, зазвичай через амортизацію, ви, можливо, не зможете використати його повністю цього року. Решта переноситься на наступні роки.

Є одна суттєва пільга. Якщо ви «активно берете участь» в управлінні, тобто володієте щонайменше 10% нерухомості та ухвалюєте управлінські рішення, як-от схвалення орендарів і встановлення орендної плати, ви можете відняти до $25 000 збитку від оренди від інших доходів. Повна сума доступна, якщо ваш модифікований скоригований валовий дохід (MAGI) становить $100 000 або менше. Понад цю суму пільга зменшується на 50% від перевищення над $100 000 і повністю зникає за $150 000.

Ще два моменти коротко. Оренда може вважатися бізнесом для відрахування на кваліфікований дохід від бізнесу (QBI), якщо відповідає критеріям IRS, зокрема спрощеному правилу (safe harbor) — 250 або більше годин послуг з оренди на рік (Revenue Procedure 2019-38). Крім того, до орендної плати застосовуються правила щодо авансових платежів: можливо, вам доведеться платити щокварталу, якщо ви очікуєте, що під час подання декларації будете винні $1 000 або більше. Зберігайте чеки та записи: документи потрібно зберігати до закінчення строку давності для декларації.

Декларація штату: усю роботу виконує ваш скоригований валовий дохід

Окремого правила для оренди в Огайо немає: декларація штату починається з вашого федерального скоригованого валового доходу. Закон Огайо визначає дохід Огайо як «федеральний скоригований валовий дохід у значенні, в якому його визначено й використано в Податковому кодексі США (Internal Revenue Code), з коригуваннями, передбаченими цим розділом». Чистий дохід від оренди зі Schedule E уже входить до цієї суми.

Для орендодавців в Огайо важливі два моменти:

  • Дохід від оренди зазвичай не вважається доходом від бізнесу. На довідкових сторінках Податкового департаменту Огайо (ODT) сказано, що орендна плата й роялті «як правило» належать до доходу, не пов’язаного з бізнесом (nonbusiness income). Орендодавець, який активно рекламує, управляє та обслуговує свою нерухомість як бізнес, можливо, зможе вважати цей дохід доходом від бізнесу й скористатися відрахуванням на дохід від бізнесу для перших $250 000. Власні матеріали ODT допускають обидва тлумачення, тож усе залежить від фактів, і це варто розібрати з фахівцем із підготовки декларацій.
  • Власники-нерезиденти. Якщо ви живете за межами Огайо й здаєте в оренду нерухомість в Огайо, то в декларації Огайо на кредит для нерезидентів орендна плата від нерухомості, розташованої в Огайо, зазначена як дохід Огайо.

Ставки штату на 2026 рік дивіться в нашому посібнику про податок на доходи в Огайо у 2026 році.

Міська декларація: чистий прибуток від оренди

Міста оподатковують чистий прибуток від оренди, і на ту саму нерухомість можуть претендувати два міста. Стаття 718.01 Ohio Revised Code визначає оподатковуваний «чистий прибуток» як суму, яку потрібно зазначити в Schedule C, E або F, за вирахуванням перенесеного чистого операційного збитку. Для оренди правило про джерело доходу в статті 718.02 говорить, що прибуток «оподатковується лише муніципалітетом, у якому розташоване майно, що приносить чистий прибуток», а також муніципалітетом, у якому живе особа, яка його отримує.

Як це описують самі міста:

  • Brunswick. На сторінці міста про податок на доходи сказано, що кожен мешканець віком від 18 років зобов’язаний подавати декларацію незалежно від доходу, «зокрема будь-яка особа, яка володіє бізнесом та/або нерухомістю, що здається в оренду». У розділі поширених запитань міста чистий дохід від оренди зазначено як оподатковуваний. Докладніше — на сторінці про міський податок на доходи Brunswick.
  • Міста RITA, наприклад Medina. Регіональне агентство з податку на доходи (Regional Income Tax Agency) зазначає, що здача нерухомості в оренду в місті RITA означає, що власник-нерезидент «веде підприємницьку діяльність», а чистий дохід оподатковується «незалежно від того, чи є ви мешканцем». Щодо мешканців агентство пише, що вони сплачують податок із чистого доходу від оренди «незалежно від місця розташування». Дивіться міський податок на доходи Medina.
  • Міста CCA в районі Cleveland. У розділі поширених запитань CCA однією з причин подавати декларацію назване володіння нерухомістю в місті-учаснику, яку здають в оренду з валовою орендною платою понад $125 на місяць.
  • Akron. У декларації мешканця є рядок для загального доходу або збитку за Schedule E. Чи вважає Akron здачу нерухомості нерезидентом веденням бізнесу, на сторінках, які ми знайшли, не сказано, тож уточніть.

Не покладайтеся на старі порогові суми, які можна знайти в інтернеті. Сума $250 на місяць за оренду, що трапляється в старіших інструкціях RITA, у чинних відсутня, а CCA використовує $125. Кожне відомство встановлює власний поріг.

Збитки та заліки між містами

Чистий збиток від оренди переноситься на майбутні роки, але для міського податку він не може зменшувати вашу зарплату. RITA зазначає, що чистий операційний збиток можна переносити на п’ять років уперед і що жодна його частина не може зменшувати дохід за W-2. Закон штату каже те саме: платник податків не може використовувати відрахування збитку для зменшення оподатковуваної зарплати (qualifying wages). CCA додає обмеження: збиток в одному місті може зменшувати прибуток від бізнесу чи оренди в тому самому місті й переноситися на п’ять років уперед.

Якщо нерухомість, яку ви здаєте, розташована не в тому місті, де ви живете, у гру вступає залік податку, сплаченого іншому місту, а формула заліку в кожному місті своя. Дивіться наш посібник для тих, хто живе в одному місті, а працює в іншому, а також статтю про міський податок на доходи для фрилансерів, де описано порядок подання: для прибутку від оренди він схожий.

Поширені запитання

Чи потрібно сплачувати міський податок з оренди, якщо я живу в тауншипі?

Тауншипи не стягують місцевого податку на доходи, але місто, де розташована нерухомість, яку ви здаєте, все одно може оподатковувати чистий прибуток, і власнику, можливо, доведеться подати там декларацію.

Чи можна відняти збиток від оренди від зарплати?

На федеральному рівні можна відняти до $25 000, якщо ви активно берете участь в управлінні, а ваш MAGI перебуває в межах діапазону поступового скорочення пільги. Для міського податку збиток від оренди не зменшує зарплату.

Чи так само враховується дохід від Airbnb?

Не завжди. Короткий середній строк перебування й суттєві послуги гостям можуть перенести дохід зі Schedule E до Schedule C, із податком на самозайнятість. Розберіться у фактах до подання декларації.

Чи потрібно орендодавцю вносити авансові платежі?

Якщо ви очікуєте, що під час подання декларації будете винні $1 000 або більше, IRS очікує авансових платежів. Міста встановлюють власні правила авансових платежів; наш посібник про авансові платежі за 2026 рік порівнює всі три рівні.

Коротко про головне

  • Федеральний рівень: Schedule E, амортизація протягом 27,5 року та обмеження пасивних збитків із пільгою до $25 000, яка поступово скорочується за MAGI від $100 000 до $150 000.
  • Огайо: спирається на ваш федеральний AGI. Чи можна вважати дохід доходом від бізнесу, залежить від конкретних фактів.
  • Місто: оподатковує чистий прибуток від оренди там, де ви живете, і там, де розташована нерухомість, із заліками та перенесенням збитку на п’ять років, яке не зачіпає зарплату.
  • Документи: зберігайте чеки, договори оренди та графіки амортизації.

Правила й ставки змінюються, а ваші обставини мають значення. Уточнюйте суми в податковому відділі свого міста або принесіть документи фахівцеві з підготовки декларацій.

ProTaxService — невелика практика в Brunswick, OH, яку веде Elena Rusakovich, податковий фахівець, зареєстрований в IRS (PTIN). Ми працюємо з приватними особами й малим бізнесом на всій півночі Огайо. Ми готуємо податкові декларації для орендодавців і ведемо бухгалтерський облік для малого бізнесу. Ми готуємо міські декларації для Brunswick і для міст, які користуються RITA, наприклад Medina та Strongsville. Якщо у вас є нерухомість для оренди в кількох містах, розкажіть, що вам потрібно, або зателефонуйте (440) 212-9613.

Джерела

Записатися на консультацію
Записатися на консультацію
Прокрутка до верху