Арендодателям на севере Огайо: федеральный налог, налог штата и городской налог на доход от аренды

Сверено с источниками, указанными в конце статьи, 2 октября 2026 года. Подготовлено ProTaxService в Brunswick, OH, для налогоплательщиков по всему северу Огайо. Это общая информация, а не налоговая консультация для вашей ситуации.

Коротко: на севере Огайо доход от аренды облагается налогом трижды. В федеральной декларации он отражается в Schedule E, где его уменьшают амортизация и расходы. Огайо начинает расчёт с вашего федерального скорректированного валового дохода, поэтому та же чистая сумма переходит и в декларацию штата. Ваш город тоже облагает налогом чистую прибыль от аренды, а если жильё находится в другом городе, может понадобиться вторая городская декларация. Убытки от аренды ограничены федеральными правилами о пассивных убытках, а городской убыток переносится на пять лет вперёд, но не уменьшает облагаемую зарплату.

Сдаваемая в аренду недвижимость — это маленький бизнес, к которому привязаны три налоговых органа. IRS нужен Schedule E. Огайо нужен результат в составе вашего скорректированного валового дохода. А вашему городу, а иногда и городу, где находится недвижимость, нужна доля чистой прибыли. Арендодатели, которые думают только о первом из них, об остальных обычно узнают из письма.

В этом руководстве мы разберём каждый уровень и правила, на которых чаще всего ошибаются: амортизацию, убытки и вопрос о том, в какой город подавать декларацию.

Федеральная декларация: Schedule E

Доходы и расходы от аренды указываются в Schedule E. В руководстве IRS для арендодателей, Publication 527, сказано: «основная форма для отчёта о доходах и расходах от сдачи жилья в аренду — Schedule E (Form 1040)». Вот что важнее всего.

  • Ремонт или модернизация. Ремонт поддерживает недвижимость в рабочем состоянии и вычитается в том году, когда вы за него платите. Модернизация (improvement), которая увеличивает стоимость, восстанавливает недвижимость или приспосабливает её к новому использованию, капитализируется и списывается через амортизацию.
  • Амортизация. Жилые здания, сдаваемые в аренду, амортизируются в течение 27,5 года. Землю амортизировать нельзя. Амортизация начинается, когда недвижимость введена в использование (placed in service), то есть готова и доступна для сдачи в аренду, а для жилой аренды в первый и последний год IRS применяет правило середины месяца (mid-month convention).
  • Залог (security deposit). Не считайте залог доходом в момент получения, если собираетесь его вернуть. Если вы оставляете его себе или засчитываете как арендную плату за последний месяц, он становится доходом.
  • Дом, сданный менее чем на 15 дней. Если вы сдаёте своё жильё менее 15 дней в году, арендную плату указывать не нужно.
  • Налог на самозанятость. Доход от аренды обычно не входит в чистый заработок от самозанятости, если только вы не оказываете арендаторам существенных услуг, например регулярную уборку или смену постельного белья. В таком случае IRS указывает отражать доход не в Schedule E, а в Schedule C.

Если вы сдаёте жильё на короткие сроки, правила IRS о пассивной деятельности иначе относятся к недвижимости со средним сроком пребывания клиента 7 дней или меньше, и от этого может зависеть, как учитываются убытки. Это стоит обсудить до подачи декларации, потому что ответ зависит от того, какие услуги вы оказываете.

Пассивные убытки: льгота до $25 000

Сдача недвижимости в аренду обычно считается пассивной деятельностью, поэтому убытки ограничены. Если по документам аренда приносит убыток, обычно из-за амортизации, вы, возможно, не сможете использовать его целиком в этом году. Остаток переносится на следующие годы.

Есть одна существенная льгота. Если вы «активно участвуете» в управлении, то есть владеете не менее чем 10% недвижимости и принимаете управленческие решения, например одобряете арендаторов и устанавливаете арендную плату, вы можете вычесть до $25 000 убытка от аренды из других доходов. Полная сумма доступна, если ваш модифицированный скорректированный валовой доход (MAGI) составляет $100 000 или меньше. Сверх этой суммы льгота уменьшается на 50% от превышения над $100 000 и полностью исчезает при $150 000.

Ещё два момента вкратце. Аренда может считаться бизнесом для вычета на квалифицированный доход от бизнеса (QBI), если отвечает критериям IRS, включая упрощённое правило (safe harbor) — 250 или более часов услуг по аренде в год (Revenue Procedure 2019-38). Кроме того, к арендной плате применяются правила об авансовых платежах: возможно, вам придётся платить ежеквартально, если вы ожидаете, что при подаче декларации будете должны $1 000 или больше. Храните чеки и записи: документы нужно хранить до истечения срока давности по декларации.

Декларация штата: всю работу делает ваш скорректированный валовой доход

Особого правила для аренды в Огайо нет: декларация штата начинается с вашего федерального скорректированного валового дохода. Закон Огайо определяет доход Огайо как «федеральный скорректированный валовой доход в том значении, в каком он определён и используется в Налоговом кодексе США (Internal Revenue Code), с корректировками, предусмотренными в этом разделе». Чистый доход от аренды из Schedule E уже входит в эту сумму.

Для арендодателей в Огайо важны два момента:

  • Доход от аренды обычно не считается доходом от бизнеса. На справочных страницах Налогового департамента Огайо (ODT) сказано, что арендная плата и роялти «как правило» относятся к доходу, не связанному с бизнесом (nonbusiness income). Арендодатель, который активно рекламирует, управляет и обслуживает свою недвижимость как бизнес, возможно, сможет считать этот доход доходом от бизнеса и воспользоваться вычетом на доход от бизнеса для первых $250 000. Собственные материалы ODT допускают оба толкования, поэтому всё зависит от фактов, и это стоит разобрать со специалистом по подготовке деклараций.
  • Владельцы-нерезиденты. Если вы живёте за пределами Огайо и сдаёте в аренду недвижимость в Огайо, то в декларации Огайо на кредит для нерезидентов арендная плата от недвижимости, расположенной в Огайо, указана как доход Огайо.

Ставки штата на 2026 год смотрите в нашем руководстве о подоходном налоге Огайо в 2026 году.

Городская декларация: чистая прибыль от аренды

Города облагают налогом чистую прибыль от аренды, и на одну и ту же недвижимость могут претендовать два города. Статья 718.01 Ohio Revised Code определяет облагаемую «чистую прибыль» как сумму, которую нужно указать в Schedule C, E или F, за вычетом перенесённого чистого операционного убытка. Для аренды правило об источнике дохода в статье 718.02 гласит, что прибыль «облагается налогом только муниципалитетом, в котором находится имущество, приносящее чистую прибыль», а также муниципалитетом, в котором живёт получающее её лицо.

Как это описывают сами города:

  • Brunswick. На странице города о подоходном налоге сказано, что каждый житель в возрасте 18 лет и старше обязан подавать декларацию независимо от дохода, «включая любое лицо, которое владеет бизнесом и/или сдаваемой в аренду недвижимостью». В разделе частых вопросов города чистый доход от аренды указан как облагаемый. Подробнее — на странице о городском подоходном налоге Brunswick.
  • Города RITA, например Medina. Региональное агентство по подоходному налогу (Regional Income Tax Agency) указывает, что сдача недвижимости в аренду в городе RITA означает, что владелец-нерезидент «ведёт предпринимательскую деятельность», а чистый доход облагается налогом «независимо от того, являетесь ли вы жителем». О жителях агентство пишет, что они платят налог с чистого дохода от аренды «независимо от местонахождения». Смотрите городской подоходный налог Medina.
  • Города CCA в районе Cleveland. В разделе частых вопросов CCA одной из причин подавать декларацию названо владение сдаваемой в аренду недвижимостью в городе-участнике при валовой арендной плате более $125 в месяц.
  • Akron. В декларации жителя есть строка для общего дохода или убытка по Schedule E. Считает ли Akron сдачу недвижимости нерезидентом ведением бизнеса, на найденных нами страницах не сказано, поэтому уточните.

Не полагайтесь на старые пороговые суммы, которые можно встретить в интернете. Сумма $250 в месяц за аренду, которая встречается в старых инструкциях RITA, в текущих отсутствует, а CCA использует $125. Каждое ведомство устанавливает свой порог.

Убытки и зачёты между городами

Чистый убыток от аренды переносится на будущие годы, но для городского налога он не может уменьшать вашу зарплату. RITA указывает, что чистый операционный убыток можно переносить на пять лет вперёд и что никакая его часть не может уменьшать доход по W-2. Закон штата говорит то же самое: налогоплательщик не может использовать вычет убытка для уменьшения облагаемой зарплаты (qualifying wages). CCA добавляет ограничение: убыток в одном городе может уменьшать прибыль от бизнеса или аренды в том же городе и переноситься на пять лет вперёд.

Если сдаваемая недвижимость находится не в том городе, где вы живёте, в игру вступает зачёт налога, уплаченного другому городу, а формула зачёта в каждом городе своя. Смотрите наше руководство для тех, кто живёт в одном городе, а работает в другом, а также статью о городском подоходном налоге для фрилансеров, где описан порядок подачи: для прибыли от аренды он похож.

Частые вопросы

Нужно ли платить городской налог с аренды, если я живу в тауншипе?

Тауншипы не взимают местный подоходный налог, но город, в котором находится сдаваемая недвижимость, всё равно может облагать налогом чистую прибыль, и владельцу, возможно, придётся подать там декларацию.

Можно ли вычесть убыток от аренды из зарплаты?

На федеральном уровне можно вычесть до $25 000, если вы активно участвуете в управлении, а ваш MAGI находится в пределах диапазона постепенного сокращения льготы. Для городского налога убыток от аренды зарплату не уменьшает.

Доход от Airbnb учитывается так же?

Не всегда. Короткий средний срок пребывания и существенные услуги гостям могут перенести доход из Schedule E в Schedule C, с налогом на самозанятость. Разберитесь в фактах до подачи декларации.

Нужно ли арендодателю вносить авансовые платежи?

Если вы ожидаете, что при подаче декларации будете должны $1 000 или больше, IRS ожидает авансовых платежей. Города устанавливают свои правила авансовых платежей; наше руководство по авансовым платежам за 2026 год сравнивает все три уровня.

Коротко о главном

  • Федеральный уровень: Schedule E, амортизация в течение 27,5 года и ограничения пассивных убытков с льготой до $25 000, которая постепенно сокращается при MAGI от $100 000 до $150 000.
  • Огайо: следует за вашим федеральным AGI. Можно ли считать доход доходом от бизнеса, зависит от конкретных фактов.
  • Город: облагает чистую прибыль от аренды там, где вы живёте, и там, где находится недвижимость, с зачётами и переносом убытка на пять лет, который не затрагивает зарплату.
  • Документы: храните чеки, договоры аренды и графики амортизации.

Правила и ставки меняются, а ваши обстоятельства имеют значение. Уточняйте суммы в налоговом отделе своего города или принесите документы специалисту по подготовке деклараций.

ProTaxService — небольшая практика в Brunswick, OH, которую ведёт Elena Rusakovich, налоговый специалист, зарегистрированный в IRS (PTIN). Мы работаем с частными лицами и малым бизнесом по всему северу Огайо. Мы готовим налоговые декларации для арендодателей и ведём бухгалтерский учёт для малого бизнеса. Мы готовим городские декларации для Brunswick и для городов, которые пользуются RITA, например Medina и Strongsville. Если у вас есть сдаваемая недвижимость в нескольких городах, расскажите, что вам нужно, или позвоните (440) 212-9613.

Источники

Записаться на консультацию
Записаться на консультацию
Прокрутить вверх